Diagnostic technique global : un rapport à lire avant de voter vos travaux

Que contient le rapport d'un diagnostic technique global ?

Le rapport de DTG comporte quatre analyses fixées par l'article L. 731-1 du CCH et une liste des travaux nécessaires assortie d'une évaluation sommaire de leur coût.

Le texte a été retouché par la loi sur la rénovation de l'habitat dégradé d'avril 2024 : c'est cette rédaction qui fixe ce que le professionnel doit livrer à la copropriété.

L'état apparent et l'état technique des parties et équipements communs

Le premier volet porte sur ce que l'on voit des parties et équipements communs : structure, façades, toiture, menuiseries communes, réseaux, ascenseur, chaufferie, ventilation. Le second confronte l'immeuble et ses équipements collectifs aux règles de construction qui s'imposent à lui, par exemple en sécurité ou en accessibilité. L'examen reste visuel et documentaire : un sondage destructif relève d'une mission complémentaire.

Les pistes pour mieux gérer le patrimoine commun

Le troisième volet analyse la façon dont l'immeuble est géré : contrats d'entretien et de maintenance, tenue du carnet d'entretien, suivi des équipements, organisation des interventions. Un contrat mal dimensionné ou un équipement sans suivi y est signalé.

Le volet énergétique

Le quatrième volet est le DPE de l'immeuble, établi selon les articles L. 126-28 ou L. 126-31 du CCH. Lorsqu'un DPE collectif récent existe, il alimente ce volet.

La liste des travaux et leur évaluation sommaire

Le rapport fait apparaître une liste des travaux nécessaires et une évaluation sommaire de leur coût. La loi assigne trois finalités à ces travaux :

• la conservation de l'immeuble ;
• la protection de la santé et de la sécurité des habitants ;
• la réalisation d'économies d'énergie.

Il précise notamment ceux à engager dans les dix prochaines années. Cette estimation sert à planifier, elle ne remplace pas les devis d'entreprises.

Comment se déroule une mission de diagnostic DTG ?

Une mission de DTG suit cinq temps : le cahier des charges, la collecte des documents, la visite de l'immeuble, l'analyse avec la rédaction du rapport, puis la présentation en assemblée générale. Ce contenu légal se construit au fil d'une mission dont chaque étape engage aussi la copropriété.

1. Conseil syndical et syndic Le cahier des charges

   Rédigé avant toute consultation, il précise le périmètre (bâtiments, équipements), le contenu attendu du rapport, le format de restitution, les prestations complémentaires éventuelles et la présence du professionnel en assemblée générale.

2. Syndic La transmission des documents

   La qualité du rapport dépend beaucoup des pièces transmises au professionnel : la liste des priorités figure juste après ces étapes.

3. Professionnel La visite de l'immeuble

   Parties communes, locaux techniques, toiture et sous-sols, parfois quelques logements.

4. Professionnel et conseil syndical L'analyse et la remise du rapport

   Un projet de rapport précède la version définitive.

5. Assemblée générale La présentation aux copropriétaires

   Les copropriétaires découvrent le rapport lors de l'assemblée générale qui suit immédiatement sa remise ou sa mise à jour (art. L. 731-2 du CCH). Si le professionnel vient l'exposer, les priorités sont mieux comprises avant les votes de travaux.

Les documents à fournir

Voici les documents à fournir en priorité :

• le règlement de copropriété, avec son état descriptif de division ;
• le carnet d'entretien de l'immeuble ;
• les contrats d'entretien et de maintenance en cours ;
• les procès-verbaux des dernières assemblées générales ;
• les diagnostics existants (DPE, audit énergétique, repérage amiante des parties communes) ;
• les plans et les factures des travaux passés.

Lire le rapport et hiérarchiser les travaux

Un rapport de DTG se lit d'abord par niveau d'urgence : sécurité des personnes, puis conservation du bâti, puis économies d'énergie et confort. Une fois le rapport remis, tout l'enjeu est d'en tirer un ordre de priorité défendable en assemblée générale.

Classer chaque préconisation par niveau d'urgence

Le conseil syndical peut reprendre la liste des travaux et affecter chaque ligne à l'un de ces trois niveaux :

• immédiat : risque pour la sécurité des personnes, mise en conformité réglementaire ;
• court terme : dégradation du bâti qui s'aggravera et coûtera plus cher si elle attend ;
• moyen terme : amélioration énergétique, confort, valorisation du patrimoine.

Les questions à poser au professionnel

Avant l'assemblée générale, quelques questions clarifient le rapport :

• sur quelles observations repose chaque constat ?
• quelles préconisations demandent une investigation complémentaire ?
• quelles sont les conséquences d'un report de deux ou trois ans ?
• sur quelles hypothèses repose l'évaluation sommaire des coûts ?

Qui peut réaliser un DTG ? Compétences, impartialité, assurance

Les compétences attendues du professionnel viennent d'un décret de fin 2016 (n° 2016-1965), aujourd'hui codifié aux articles D. 731-1 à D. 731-3 du CCH et en vigueur depuis le 1^er janvier 2017. La qualité de la lecture du rapport dépend directement de la personne qui a conduit la mission.

Les compétences exigées par le décret

Le tiers peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement. Il doit justifier, pour lui-même ou ses employés, de compétences portant notamment sur :

• les modes constructifs, les matériaux et les équipements techniques ;
• les pathologies du bâtiment ;
• la thermique des bâtiments et la réhabilitation thermique ;
• les textes relatifs à l'habitat et à la construction, dont le droit de la copropriété ;
• la gestion financière des copropriétés.

Cette pluridisciplinarité explique que des bureaux d'études, des architectes ou des diagnostiqueurs travaillant en équipe interviennent.

Impartialité, indépendance et absence d'avantages

Une attestation sur l'honneur engage le professionnel : il se déclare impartial et indépendant vis-à-vis du syndic, des fournisseurs d'énergie comme des entreprises qui travaillent dans l'immeuble (art. D. 731-2). Il ne peut ni accorder un avantage à la copropriété ou à ses représentants, ni en recevoir d'une entreprise susceptible de réaliser les travaux. L'enjeu est simple : un rapport qui ne cherche pas à vendre des travaux.

Les justificatifs à demander avant de signer

L'article D. 731-2 prévoit la remise d'un diplôme sanctionnant au moins trois années d'études postsecondaires dans les techniques du bâtiment, ou d'un titre professionnel, d'une inscription à un ordre reconnu dans l'immobilier ou d'une certification de niveau équivalent, ainsi que des références s'il en dispose.

Ce que le DTG n'est pas : PPPT, audit énergétique, DPE collectif

Le DTG est le seul de ces documents à couvrir à la fois l'état du bâti, la situation réglementaire, la gestion technique et la performance énergétique de l'immeuble. Parce qu'il est pluridisciplinaire, il est souvent confondu avec d'autres documents de la copropriété.

Pour bâtir le PPPT, l'article 14-2 de la loi de 1965 renvoie à une analyse du bâti et des équipements, au DPE collectif et, s'il existe, au DTG : ce dernier en est souvent la source la plus complète.

Quand le DTG est-il obligatoire et comment se vote-t-il ?

Deux cas seulement rendent le DTG obligatoire. Le premier : un immeuble de plus de dix ans que l'on divise en lots doit en disposer avant sa mise en copropriété (art. L. 731-4 du CCH). Le second : face à des désordres possibles dans un immeuble collectif d'habitation, l'autorité administrative peut le réclamer au syndic ; sans réponse un mois après la notification, elle le commande elle-même, aux frais du syndicat (art. L. 731-5).

Pour une copropriété déjà constituée, rien de nouveau en 2026 : le DTG en copropriété reste un choix collectif. La question figure à l'ordre du jour et l'assemblée générale tranche, sur le principe comme sur les modalités de la mission, à la majorité simple de l'article 24 de la loi n° 65-557 (art. L. 731-1 du CCH).

Qui paie le DTG et comment comparer les devis ?

Dans une copropriété existante, le DTG est payé par le syndicat des copropriétaires, donc réparti entre les copropriétaires comme une dépense commune. Une fois la décision de principe prise, le choix se joue sur le devis DTG retenu.

Qui finance selon la situation

En cas de mise en copropriété, c'est le propriétaire de l'immeuble qui choisit le professionnel (art. D. 731-3) : le syndicat n'existant pas encore, c'est lui qui passe commande. Lorsque l'administration fait réaliser le diagnostic d'office, la dépense reste à la charge du syndicat.

Ce qui fait varier le prix

Aucun barème officiel n'existe : chaque devis dépend de l'immeuble. Les principaux facteurs de prix sont :

• le nombre de lots et de bâtiments, la surface ;
• la complexité des équipements communs (chauffage collectif, ascenseurs, parkings) ;
• l'existence d'un DPE collectif réutilisable ;
• l'état de la documentation fournie ;
• les prestations ajoutées, comme le projet de PPPT ou la présentation en AG.

Comparer les devis ligne par ligne

Pour comparer des offres, il faut d'abord les demander sur la base du même cahier des charges. Ensuite, vérifiez :

• le périmètre exact et l'inclusion du volet énergétique ;
• le nombre de visites et de logements visités ;
• le délai de remise du rapport ;
• la présence en assemblée générale ;
• les justificatifs de l'article D. 731-2 et les références.

Le formulaire de diagnostic-dtg.fr permet de recevoir des devis de professionnels partenaires et de les comparer sur ces critères.

Durée de validité : le DTG n'expire pas au bout de dix ans

La loi n'assigne au DTG aucune date de péremption : les dix ans dont parle l'article L. 731-1 portent sur la liste des travaux, non sur le document. Une dernière idée reçue mérite d'être corrigée avant de passer commande.

Le rapport vieillit pourtant avec l'immeuble et la réglementation. L'article L. 731-2 évoque d'ailleurs la révision du DTG, présentée elle aussi en assemblée générale. Le seul effet attaché à l'horizon décennal concerne le PPPT : lorsqu'un DTG conclut à l'absence de travaux nécessaires sur les dix ans suivant sa réalisation, la copropriété n'a pas à établir de plan pluriannuel (art. 14-2 de la loi de 1965).

Textes vérifiés en octobre 2026 : CCH et loi de 1965 dans leur version publiée sur Légifrance, publications de l'ANIL. Information générale qui ne remplace pas l'avis d'un professionnel sur un immeuble donné.